장기수선충당금, 세입자가 이사 때 돌려받는 절차 5단계
이 글의 핵심
- 장기수선충당금을 내야 하는 사람은 법상 집주인입니다
- 세입자가 관리비와 함께 냈다면 이사 때 집주인에게 청구합니다
- 관리사무소에 요청하면 납부 확인서를 지체 없이 받을 수 있습니다
장기수선충당금은 아파트 같은 공동주택의 주요 시설을 고치고 바꾸려고 모아 두는 돈이고, 법에서 정한 납부자는 집주인(소유자)입니다. 세입자가 관리비와 함께 대신 냈다면 이사할 때 집주인에게 그 금액을 돌려받을 수 있습니다.
근거는 공동주택관리법 시행령 제31조 제8항입니다. 2026년 10월 6일 국가법령정보센터에서 확인한 현행 조문은 "공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다"고 적고 있습니다.
같은 조 제9항은 사용자가 납부 확인을 요구하면 관리주체가 "지체 없이 확인서를 발급해 주어야 한다"고 정합니다. 즉 관리사무소에서 받은 확인서 한 장이 반환 청구의 출발점입니다.
이 글은 국가법령정보센터의 현행 조문과 찾기쉬운 생활법령정보, 국토교통부 공동주택관리정보시스템(K-apt) 안내를 바탕으로 정리했습니다. 법률 자문이 아니며, 실제 분쟁은 아래에 적은 공식 창구에서 판단을 받으셔야 합니다.
장기수선충당금이란, 어떤 아파트에서 걷나
공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선계획에 따라 주요 시설의 교체와 보수에 필요한 장기수선충당금을 "해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다"고 정합니다. 걷는 대상이 처음부터 소유자로 적혀 있는 셈입니다.
장기수선계획을 세워야 하는 공동주택은 같은 법 제29조 제1항에 나옵니다. 300세대 이상, 승강기가 설치된 곳, 중앙집중식 또는 지역난방 방식인 곳, 건축허가를 받아 주택과 주택 외 시설을 한 건물에 지은 곳(주상복합 형태)의 네 가지입니다.
적립은 언제부터 시작할까요. 시행령 제31조 제6항에 따르면 사용검사(또는 사용승인)를 받은 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립합니다. 새 아파트라도 입주 첫해에는 고지서에 이 항목이 없을 수 있다는 뜻입니다.
분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담한다는 규정도 있습니다(시행령 제31조 제7항). 미분양 세대에 먼저 들어가 사는 경우라면 누가 부담하는지 관리사무소에 한 번 더 확인해 두시는 편이 좋습니다.
장기수선충당금은 법 제29조의 네 가지 공동주택에서 걷고, 걷는 대상은 법 조문상 처음부터 집주인입니다.
누가 내고 누가 돌려받나, 상황별 정리
찾기쉬운 생활법령정보(2026년 9월 15일 기준 안내)는 장기수선충당금을 소유자가 부담해야 하지만, 관리규약에 따라 임차인이 관리비와 함께 내는 것이 일반적이라고 설명합니다. 실제로 내는 사람과 법상 부담하는 사람이 다를 수 있다는 점이 핵심입니다.
| 상황 | 법상 부담하는 사람 | 고지서를 실제로 내는 사람 | 돌려받는 방법 | 근거 |
|---|---|---|---|---|
| 집주인이 직접 거주 | 소유자 | 소유자 | 반환 대상 아님 | 법 제30조 제1항 |
| 전세나 월세 세입자가 거주 | 소유자 | 관리규약에 따라 세입자가 관리비와 함께 내는 경우가 많음 | 이사 때 집주인에게 낸 금액 반환 청구 | 시행령 제31조 제8항 |
| 분양되지 않은 세대 | 사업주체 | 관리사무소에 확인 | 사업주체 부담 | 시행령 제31조 제7항 |
| 민간임대, 공공임대 주택의 임차인 | 법의 "사용자" 정의에서 빠짐 | 임대사업자와 관리사무소에 확인 | 이 글의 반환 규정과 다른 제도가 적용될 수 있음 | 법 제2조 제1항 제6호 |
공동주택관리법 제2조 제1항 제6호는 "사용자"를 공동주택을 임차하여 사용하는 사람으로 정의하면서 괄호로 임대주택의 임차인은 제외합니다. 일반 아파트를 집주인에게서 빌린 세입자는 사용자에 해당하고, 임대주택에 사는 분은 따로 확인이 필요합니다.
조문은 전세와 월세를 나누지 않습니다. 시행령 제31조 제8항은 "사용자가 대신하여 납부한 경우"라고만 적고 있어, 계약 형태보다 실제로 누가 냈는지가 기준이 됩니다.
일반 아파트 세입자가 관리비와 함께 낸 장기수선충당금은 전세와 월세를 가리지 않고 집주인에게 반환을 청구할 수 있는 돈입니다.
주의 임대주택(민간임대주택, 공공임대주택)의 임차인은 공동주택관리법의 "사용자" 정의에서 빠집니다. 이 경우에는 이 글의 반환 절차를 그대로 적용하지 말고 임대사업자와 관리사무소에 먼저 확인하셔야 합니다.
관리비 고지서에서 장기수선충당금 금액 확인하는 법
공동주택관리법 시행령 제23조 제2항은 관리주체가 장기수선충당금을 일반관리비, 청소비 같은 관리비와 "구분하여 징수하여야 한다"고 정합니다. 그래서 고지서에서는 관리비 항목과 따로 적힌 장기수선충당금 줄을 찾으시면 됩니다.
같은 조 제7항은 장기수선충당금을 별도의 계좌로 예치하고 관리하도록 합니다. 관리비 통장과 섞이지 않는 돈이라, 매달 얼마가 적립되는지 기록이 남는 구조입니다.
단지 전체의 적립 상황은 공동주택관리정보시스템(K-apt)에서 볼 수 있습니다. 법 제23조 제4항은 장기수선충당금과 그 적립금액을 이 시스템에 공개하도록 하고, 시행령 제23조 제8항은 적립요율과 사용한 금액을 다음 달 말일까지 공개하도록 정합니다.
K-apt는 국토교통부가 주무부처이고 한국부동산원이 운영합니다. 첫 화면 위쪽 단지검색으로 우리 단지를 찾은 뒤, 관리비 메뉴에서 월별 공개 내역을, 단지정보 메뉴의 장기수선계획에서 계획 자료를 확인할 수 있습니다.
다만 K-apt에는 세대별 부과 내역이 나오지 않습니다. 법 제23조 제4항이 공개 대상을 항목별 산출내역으로 정하면서 세대별 부과내역은 빼 두었기 때문에, 우리 집이 낸 금액은 고지서와 관리사무소 확인서로 따로 챙겨야 합니다.
우리 집이 낸 금액은 고지서의 장기수선충당금 줄과 관리사무소 확인서로, 단지 전체 적립 현황은 K-apt로 확인하는 것이 순서입니다.
이사 때 장기수선충당금 돌려받는 절차 5단계
반환 청구는 복잡하지 않습니다. 시행령 제31조 제8항과 제9항, 찾기쉬운 생활법령정보의 이사 안내를 묶으면 아래 다섯 단계로 정리할 수 있습니다.
- 고지서에서 금액 확인: 이사 날짜가 정해지면 지난 고지서에서 장기수선충당금 줄을 찾아 내가 낸 기간과 월별 금액을 적어 둡니다. 금액이 중간에 바뀌었는지도 함께 봅니다.
- 관리사무소에 납부 확인서 요청: 거주 기간 동안 낸 장기수선충당금 납부 확인서를 요청합니다. 시행령 제31조 제9항에 따라 관리주체는 지체 없이 발급해야 합니다.
- 마지막 달 관리비 정산: 이사 당일 관리사무소에서 마지막 달 관리비를 정산할 때, 그 달 장기수선충당금이 확인서 금액에 들어갔는지 다시 확인합니다.
- 집주인에게 반환 청구: 확인서 금액을 근거로 집주인에게 반환을 청구합니다. 보증금을 돌려받는 날에 함께 정산하도록 미리 날짜를 맞춰 두면 따로 연락할 일이 줄어듭니다.
- 다툼이 생기면 공식 창구 이용: 집주인이 반환을 거부하거나 금액을 두고 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 공식 창구에 조정을 신청할 수 있습니다.
찾기쉬운 생활법령정보는 임차인이 장기수선충당금의 납부의무자가 아니므로, 소유자를 대신해 낸 경우 이사할 때 소유자에게 그 납부금액의 정산을 받을 수 있다고 안내합니다. 확인서는 이 정산 금액을 서로 맞추는 기준 자료가 됩니다.
주택임대차보호법 제14조는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지부나 지사에 주택임대차분쟁조정위원회를 두고, 보증금 반환에 관한 분쟁 등을 심의하고 조정하도록 정합니다.
같은 법 시행령 제22조는 임대차계약의 이행과 계약 내용의 해석에 관한 분쟁, 계약 종료에 관한 분쟁도 조정 사항으로 적고 있습니다. 장기수선충당금 정산이 구체적으로 조정 대상이 되는지는 위원회에서 판단하므로, 신청 전에 상담부터 받아 보시면 됩니다.
이사 전에 관리사무소 납부 확인서를 먼저 받아 두고, 보증금을 돌려받는 날에 그 금액을 함께 정산하는 것이 가장 덜 번거로운 순서입니다.
참고 찾기쉬운 생활법령정보는 스스로 "법적 효력을 갖는 유권해석의 근거가 되지 않는다"고 밝히고 있습니다. 구체적인 법령 해석이 필요하면 담당기관이나 국민신문고에 문의하라는 것이 같은 사이트의 안내입니다.
돌려받을 금액 계산 예시와 월 충당금 산정 기준
돌려받을 금액은 거주 기간 동안 실제로 낸 장기수선충당금의 합계입니다. 월 금액에 개월 수를 곱하는 방식이 가장 간단하지만, 중간에 금액이 바뀌었다면 바뀐 시점을 기준으로 나눠 더해야 합니다.
아래 표의 숫자는 계산 방법을 보여 주려고 만든 가상 예시입니다. 실제 금액은 단지마다 다르므로 반드시 고지서와 관리사무소 확인서를 기준으로 하셔야 합니다.
| 구간(가상 예시) | 월 장기수선충당금 | 개월 수 | 소계 |
|---|---|---|---|
| 입주 후 1년차 | 28,000원 | 12개월 | 336,000원 |
| 장기수선계획 조정 뒤 2년차 | 31,500원 | 12개월 | 378,000원 |
| 합계 | 24개월 | 714,000원 |
이 가상 예시에서 마지막 달 금액 31,500원에 24개월을 곱하면 756,000원이 되어 실제보다 42,000원 많아집니다. 반대로 첫 금액 28,000원으로 계산하면 672,000원이 되어 42,000원 적게 나옵니다.
금액이 바뀌는 경우 가운데 하나는 장기수선계획이 조정될 때입니다. 공동주택관리법 제29조 제2항은 입주자대표회의와 관리주체가 장기수선계획을 3년마다 검토하고 필요하면 조정하도록 정하고 있어, 거주하는 동안 금액이 달라질 수 있습니다.
반환액은 "월 금액 곱하기 개월 수"가 아니라 구간별로 실제 낸 금액을 더한 값이고, 그 합계가 적힌 문서가 관리사무소 확인서입니다.
장기수선계획과 월 장기수선충당금 산정 기준
월 장기수선충당금은 시행령 제31조 제3항의 계산식으로 정합니다. 2021년 10월 19일 신설된 이 조항의 식은 다음과 같습니다.
월간 세대별 장기수선충당금 = [장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간(년))] × 세대당 주택공급면적
가상 숫자로 넣어 보겠습니다. 수선비총액이 54억 원, 단지 총공급면적이 5만㎡, 계획기간이 30년이라면 54억 원 ÷ (5만㎡ × 12 × 30) = 1㎡당 월 300원입니다. 공급면적이 110㎡인 세대라면 월 33,000원이 됩니다.
실제 부과액은 이 식만으로 정해지지 않습니다. 시행령 제31조 제1항은 요율을 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정하게 하고, 제4항은 적립금액을 장기수선계획으로 정하게 합니다.
같은 제4항은 국토교통부장관이 최소 적립금액의 기준을 고시하는 경우 그 기준에 맞아야 한다고도 적고 있습니다. 우리 단지의 요율은 관리규약과 K-apt에 공개된 적립요율로 확인하시면 됩니다.
모은 돈을 쓰는 절차도 정해져 있습니다. 관리주체가 공사 명칭과 내용, 대상 시설의 위치, 예정공사금액, 발주 방법 등을 담은 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고, 입주자대표회의 의결을 거쳐 씁니다(시행령 제31조 제5항).
장기수선계획에 없는 곳에 쓰는 예외는 법 제30조 제2항에 따라 입주자 과반수의 서면동의가 있을 때만 가능합니다. 하자 분쟁 조정 비용, 하자진단과 감정 비용, 이 비용을 청구하는 데 드는 비용의 세 가지입니다.
적립을 하지 않으면 제재도 있습니다. 공동주택관리법 제102조 제4항 제4호(2025년 12월 2일 신설)는 제30조에 따른 장기수선충당금을 적립하지 않은 자에게 300만원 이하의 과태료를 부과한다고 정합니다.
장기수선충당금 월 금액은 시행령의 계산식에 관리규약 요율과 장기수선계획을 더해 정해지며, 그 사용은 입주자대표회의 의결을 거쳐야 합니다.
수선유지비, 관리비예치금과 무엇이 다른가
고지서에는 이름이 비슷한 항목이 있습니다. 수선유지비는 시행령 제23조 제1항 제9호에 나오는 관리비 항목(냉방과 난방시설의 청소비 포함)이고, 장기수선충당금은 같은 조 제2항에서 관리비와 구분해 걷는 돈입니다.
| 항목 | 걷는 대상 | 쓰는 곳 | 돌려받는 경우 | 근거 |
|---|---|---|---|---|
| 장기수선충당금 | 소유자 | 장기수선계획에 따른 주요 시설 교체와 보수 | 세입자가 대신 낸 금액은 소유자가 반환 | 법 제30조, 시행령 제31조 |
| 수선유지비 | 입주자등(관리비로 납부) | 관리비의 한 항목, 냉난방시설 청소비 포함 | 시행령 제31조 제8항 같은 반환 조항 없음 | 법 제23조, 시행령 제23조 제1항 |
| 관리비예치금 | 소유자 | 공용부분의 관리와 운영에 필요한 경비 | 소유자가 소유권을 잃으면 관리주체가 반환 | 법 제24조 |
법 제23조 제1항은 입주자등이 관리비를 관리주체에 납부하도록 정하고, 입주자등은 입주자(소유자 쪽)와 사용자(세입자)를 함께 뜻합니다. 수선유지비는 이 관리비에 들어 있어 세입자 반환 조항이 따로 없습니다.
관리비예치금은 법 제24조에 따라 소유자에게서 걷고, 소유자가 소유권을 잃으면 관리주체가 돌려줍니다. 찾기쉬운 생활법령정보도 이사할 때 관리사무소에서 예치금을 확인하고 새 매수인에게 정산받으라고 안내합니다.
세입자가 이사 때 집주인에게 반환을 청구할 근거 조항이 있는 항목은 장기수선충당금이고, 같은 "수선"이 붙은 수선유지비는 관리비의 일부라 그런 반환 조항이 없습니다.
자주 묻는 질문
Q. 월세 세입자도 장기수선충당금을 돌려받나요?
공동주택관리법 시행령 제31조 제8항은 전세와 월세를 나누지 않고 "사용자가 대신하여 납부한 경우"라고 적습니다. 다만 임대주택의 임차인은 법의 사용자 정의에서 빠지므로, 임대주택이라면 임대사업자에게 먼저 확인하셔야 합니다.
Q. 관리사무소가 납부 확인서를 안 떼어 주면 어떻게 하나요?
시행령 제31조 제9항은 사용자가 납부 확인을 요구하면 관리주체가 지체 없이 확인서를 발급하도록 정하고 있습니다. 해결이 안 되면 K-apt가 장기수선충당금 관련 상담 창구로 안내하는 중앙공동주택관리지원센터에 문의할 수 있습니다.
Q. 빌라에도 장기수선충당금이 있나요?
장기수선계획은 공동주택관리법 제29조 제1항의 네 가지(300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 또는 지역난방, 주상복합 형태) 공동주택을 대상으로 사업주체가 세웁니다. 여기에 해당하지 않는 건물은 고지서에 이 항목이 없을 수 있으니 관리 주체에게 확인하세요.
정리
장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조에 따라 집주인에게서 걷는 돈입니다. 세입자가 관리비와 함께 대신 냈다면 시행령 제31조 제8항에 따라 집주인이 그 금액을 돌려줘야 하고, 관리사무소는 제9항에 따라 납부 확인서를 지체 없이 발급해야 합니다.
이사 전에는 고지서 확인, 납부 확인서 요청, 마지막 달 정산, 집주인 청구의 순서로 움직이시면 됩니다. 금액이 중간에 바뀌었다면 구간별로 나눠 더하고, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회 같은 공식 창구를 이용하세요.
원문은 국가법령정보센터 공동주택관리법 시행령 제31조, 찾기쉬운 생활법령정보 장기수선충당금의 반환 청구, K-apt 공동주택관리정보시스템에서 확인하실 수 있습니다.